Grave: Abundan apartamentos ilegales en el mercado de alquiler en Oslo

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Rara vez tiene consecuencias para los propietarios, según un abogado de la Asociación de inquilinos.

Hay muchos apartamentos en alquiler en sótanos y áticos en sitios como Finn.no y Hybel.no.

Lo que muchos no saben es que varias de estas propiedades de alquiler son ilegales.

La falta de una solicitud aprobada para un cambio de uso de sótanos y áticos puede, en el peor de los casos, provocar la pérdida de vidas debido a condiciones de vida inciertas.

Hallazgos inquietantes

Cuando Avisa Oslo examinó todos los apartamentos anunciados en alquiler en Oslo en Finn.no, a principios de abril, el reportero de AO encontró cosas inquietantes:

Según las imágenes publicitarias, una docena de apartamentos en sótanos, tanto nuevos como antiguos, tenían poca luz natural, techos bajos, ventanas pequeñas e inaccesibles y falta de vías de escape.

Al cotejar una muestra con el Departamento de Planificación y Construcción (PBE en sus siglas en noruego), se reveló que seis de las siete ofertas de alquiler no habían solicitado un cambio de uso y que, por lo tanto, aparentemente no estaban aprobadas para residencia permanente o alquiler.

La encargada de este tipo de casos, Ragnhild Ertshus, comenta lo siguiente sobre algunos de ellos:

Apartamento en el sótano en una villa en Skøyen

– Aquí se ha establecido un "caso de ilegalidad" donde se ha emitido una orden para detener el uso del piso del sótano para fines residenciales. La orden se dio en noviembre de 2020. Posteriormente, hemos recibido una solicitud de construcción para cambiar el uso del sótano a vivienda. Esta solicitud está en trámite pendiente mientras esperamos una decisión en el caso de construcción.

Ático en Søndre Nordstrand

– Aquí no hemos recibido ninguna consulta sobre vivienda ilegal y por lo tanto no tenemos el caso. Investigaremos las condiciones en esta dirección con más detalle.

Dos sótanos diferentes en Slemdal

– Tienen dibujos similares y en los planos se muestra que el sótano fue aprobado para usarlo como un cuarto de deportes más grande, con ducha / WC, sala técnica / lavadero y garaje / ascensor. Investigaremos las condiciones en esta dirección con más detalle.

Apartamento en el piso base en Bygdøy

– Investigaremos las condiciones de la propiedad con más detalle. Normalmente, se le pide al propietario que presente una declaración o un plano que muestre para qué se utilizan actualmente las habitaciones y solo entonces podremos determinar si hay un cambio de uso que requiere presentar una solicitud o no.

Apartamento en sótano en Prinsdal

– Se presentó una solicitud de renovación en 2012 que también incluyó un cambio en el uso del sótano. En este caso, la solicitud de responsabilidad del solicitante fue rechazada porque había muchas deficiencias en ella. No hemos recibido ninguna nueva solicitud para esto.

– Nos lo tomamos en serio

El PBE dice que los hallazgos no son inusuales y que dependen de que se les informe de los casos para que puedan detectar las presuntas condiciones ilegales.

– Nuestra experiencia es que hay muchos que aprovechan la oportunidad para alquilar áreas que tienen en el sótano y el ático, pero también hay muchos que alquilan habitaciones que no están homologadas (no están aprobadas.

– Es problemático que se alquilan apartamentos de una habitación (hybler)que no tienen buena calidad como vivienda y donde faltan vías de escape. No sabemos si esto está en orden cuando no se ha presentado ninguna solicitud para cambiar el uso de una habitación y, por lo tanto, son asuntos que nos tomamos muy en serio cuando llegan a nuestras manos, dice Ertshus a Avisa Oslo.

Para que un sótano sea aprobado para residencia permanente, hay una serie de requisitos técnicos que deben cumplirse. (Leá los requisitos al final de este artículo)

Espacio ventajoso para propietarios

Tom Risa es un abogado responsable de la Asociación de Inquilinos y no se sorprende por los hallazgos.

Él cree que la Agencia de Planificación y Construcción no está haciendo lo suficiente para garantizar que los apartamentos en sótanos ilegales abundan en el mercado.

– Se sabe que muchas unidades de vivienda no están aprobadas y que nadie supervisa. Es un problema que nadie compruebe si la vivienda está homologada o no. El riesgo de ser descubierto es tan pequeño que significa poco para el propietario, dice el abogado a Avisa Oslo.

Dice que en los casos en los que las autoridades realmente van a realizar inspecciones, a menudo tienen consecuencias legales.

– Entonces pasan cosas. Pero PBE no prioriza esto, tenemos que remontarnos a 2012 para encontrar una acción de supervisión adecuada, y eso fue en Stavanger, dice.

– Lo tomamos en serio

– Nuestra oportunidad de ir a una inspección depende del hecho de que tengamos razones para creer que existe una relación ilegal bajo la Ley de Planificación y Construcción, responde Ertshus.

El PBE dice que no tienen una descripción general del número de inspecciones en este tipo específico de caso.

– Recibimos muchos informes al año sobre posibles cambios ilegales de uso y condiciones de vida. Procesamos todos los casos que nos llegan y los tomamos en serio. Si falta información o hay otros asuntos que no están claros, realizamos inspecciones. Normalmente estamos en una serie de inspecciones, pero en el último año hemos reducido el número a causa de la pandemia, agrega la encargada de estos casos.

– ¿Qué sucede si se rechaza una solicitud?

– Si una solicitud es rechazada y ya se ha amueblado para vivir en un sótano o ático, se debe abandonar como plan y regresar la vivienda al estado que ya estaba aprobado. Esto significa que se deben retirar los muebles y enseres y esto se nos debe documentar. Normalmente imponemos esto al propietario dentro de un plazo específico. Si el propietario no cumple con este plazo, recaerá sobre él una multa coercitiva.

– ¿Cuáles son las consecuencias de una infracción?

– Si un sótano se utiliza para fines residenciales sin un permiso, ordenaremos al propietario que lo rectifique. Esto se puede hacer solicitando la aprobación posteriormente o terminando el uso del sótano para fines residenciales y eliminando las instalaciones para este tipo de uso. Normalmente comunicamos el riesgo de multas coercitivas con nuestras órdenes, y si no se cumplen los plazos de la orden, se aplica la multa coercitiva.

– También tenemos la posibilidad de hacer pagar una tarifa por infracción a la persona responsable, a menudo el propietario, si creemos que sabía o debería haber sabido que lo que hacía era ilegal. Esta es una forma de castigo y la usamos principalmente en casos graves en los que creemos que podría haber peligro para quienes vivían allí.

Propietarios inexpertos

La asociación de inquilinos dice que las deficiencias representan el 24% de los casos de la asociación. Los números no difieren geográficamente ni en el tipo de deficiencias.

El abogado Tom Risa dice que los problemas en los apartamentos en los sótanos a menudo tienen que ver con la humedad y el moho y, en general, un clima interior deficiente, especialmente en los edificios más antiguos.

– Si el arrendador va a limpiarlo, tiene que cambiar el drenaje alrededor de la casa, y es posible que no tenga la intención de hacerlo, porque cuesta mucho, dice.

Risa cree que parte del problema radica en el hecho de que los propietarios suelen ser inexpertos.

– En Noruega, asumimos que la gente sigue las reglas, pero si no las conoces, como puede ocurrir con arrendadores aficionados, entonces tampoco puedes esperar que cumplan las reglas.

– Hay muchas personas que no pueden pagar más.

Risa señala que hay apartamentos ilegales en todos los extremos del espectro:

"Los que deberían haber sido aprobados, pero no lo son porque falta el papel, y los que nunca serán aprobados en absoluto".

Él cree que son los ingeniosos los que pueden permitirse el lujo de salir de unas condiciones de vida inadecuadas:

– Son ante todo aquellos que tienen los recursos suficientes para encontrar otras viviendas que se preguntan si el apartamento tiene condiciones legales, o tutores que muestran preocupación por parte del inquilino. Hay varios propietarios que definitivamente alquilan viviendas muy por debajo del estándar mínimo aceptable, pero también hay inquilinos que piensan que está bien.

– No es porque quieran vivir mal y con riesgo, sino porque no pueden permitirse nada más. En Oslo, tienes que subir a un cierto nivel de precio para alquilar, y si encuentras una casa que está un poco por debajo del máximo que puedes pagar, entonces prefieres esta última.

¿Tiene algún dato? Póngase en contacto con el periodista de AO: ingrid.cogorno@ao.no

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“Habitación para estancia permanente»

Las habitaciones para estancia permanente en la unidad de vivienda son: sala de estar y cuarto correspondiente, cocina y dormitorio. Para convertir, por ejemplo, un sótano en una habitación de residencia permanente, se debe solicitar permiso para realizar cambios de uso con el municipio (Departamento de Urbanismo y Edificación), siempre que se haya aprobado, de antemano, el sótano como parte adicional.

Los cambios deben cumplir con los requisitos descritos en la normativa de edificación TEK 17, donde algunos puntos dicen: · La altura mínima normal del techo en caso de cambio de uso es de 2,20 m. · Las ventanas de escape deben tener un ancho de al menos 0,5 metros, la altura debe ser de al menos 0,6 metros y la altura más el ancho deben ser de al menos 1,5 en total.

  • Las habitaciones para residencia permanente deben tener un acceso satisfactorio a la luz del día.
  • Todos los pisos deben tener acceso directo a un lugar seguro o vías de escape que conduzcan a un lugar seguro. En determinadas circunstancias, es posible utilizar el escape a través de una ventana.
  • También es muy importante que el edificio tenga la capacidad de carga necesaria. Al cambiar el uso del ático, es especialmente importante verificar esto, pero también el sótano.
  • Al cambiar el sótano a residencia, es muy importante asegurarse de que no haya demasiada humedad en el sótano.
  • También hay muchos otros requisitos que deben cumplirse, como el clima interior, las condiciones de ruido y la ventilación.

Existen algunas excepciones a los requisitos técnicos en una vivienda a si la solicitud se envió antes del 1 de julio de 2011. Para viviendas antiguas, puede encontrar más información en https://dibk.no/bygge-eller-endre/bruksendring-i-eldre-boliger/

Si la solicitud de construcción se envió después del 1 de julio de 2011, los requisitos son más estrictos, entre otras cosas, con respecto a la altura y la luz natural en las habitaciones.

Para cambios de uso de la parte adicional a la parte principal de la propia casa, se han hecho algunas excepciones a los requisitos de la normativa.

La mayoría de las personas que van a cambiar una habitación en una casa pueden buscar ayuda en https://dibk.no/verktoy-og-veivisere/bruksendring/

Fuente: Dirección de calidad de edificación (Direktoratet for byggkvalitet). Primer asesor, Bjørn Are Wigtil

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Fuente: Avisa Oslo.

Traducido por Yanina López